Adózási tanácsok bérbeadás esetén

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül, magánszemélyként is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik:

• választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre
• vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

1995/CXVII, tv. 17-18 §

 

II. Bérbeadás adószámmal illetve adószám nélkül:

Az ingatlan tulajdonos magánszemélynek két lehetősége van az adószám tekintetében.

• általános gyakorlat alapján a magánszemély alanyi jogon kérhet adószámot az adóhatóságtól az ingatlan bérbeadása tekintetében. Erre akkor van szüksége, hogy ha bejelentkezett az ÁFA körbe vagy a bérlője számlát kér.
• a magánszemélynek, ha nem választja a ÁFA fizetési kötelezettséget, akkor ezentúl nem kell bejelentenie az ingatlan bérbe vagy haszonbérbe adását és adószámot sem kell kérnie az adóhatóságtól.

2003/XCII tv. 22§ 16 bek.

 

III. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után, az ingatlan jellegétől függően, évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Hosszú élettartamú szerkezetből épült épületre 2%, közepes élettartamú szerkezetbő l épült épületre 3%, rövid élettartamú szerkezetből készült épületre 6%. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos 3 évnél régebben szerezte. Egyéni vállalkozó esetében viszont csak a legfeljebb 3 évvel korábban beszerzett épületeknél van erre lehetőség.

1995/CXVII tv. 18§ (1) bek és 11 sz. melléklet

Az ingatlan érték meghatározása:

• Az ingatlan átruházásából származó jövedelem meghatározásakor a megszerzésre fordított szerződés szerinti összeg a mérvadó.
• Az ingatlan megszerzésére fordított értéknek számít ráépítés, bővítés esetén az az összeg, amely az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számlákon szerepel, de legalább a beépített anyag értéke.
• 2015. január 1-től nem számolható el értékcsökkenési leírás örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan után. Ez azt jelenti, hogy a 2015. január 1 előtt megkezdett értékcsökkenés elszámolása az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után már nem folytatható.

1995/XCVII tv. 59-63§

 

IV. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána.

V. Adóelőleg

Kifizetőnek történő bérbeadás esetén – függetlenül attól, hogy a bérbeadó magánszemélyrendelkezik-e adószámmal vagy sem – a bérlőnek adóelőleget kell megállapítania. Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege. 2012. január 1-jétő l hatályos rendelkezés értelmében a magánszemély az adóelőleg megállapításához legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedő mértékű költség figyelembevételéről nyilatkozhat. 

1995/CXVII. 46§(3) bek. és 47 § (2) bek aa)

Kivételeket lsd : 1995. CXVII 46§ (4) bek.

Továbbra sem változott az a szabály, hogy az egyéni vállalkozó e tevékenységével összefüggésben kapott bevételeiből minden esetben maga köteles megállapítani az adóelőleget.

 

VI. Adóelőleg levonása és bevallása:

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig köteles bevallani és megfizetni. A megfizetett adóelőleget adóbevallásában negyedéves bontásban kell szerepeltetnie.

Az adóelőleg alapja a bevételből a személyi jövedelemadó törvény által elismert költségek, költséghányad vagy átalányköltség levonásával megállapított rész.

Az egyéni vállalkozó vállalkozói adóelő legének alapja a negyedév végéig megszerzett összes vállalkozói bevétel és a felmerült összes költség különbözete.

1995/CXVII tv. 47§

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén: 

Bevétel: B (Ft.)

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft) J = B – (K + A + F)

 

A költség fogalma:

Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül.

1995 CXVII. tv. 4§

A lakását bérbeadó személy a kapott lakbérből levonhatja a más településen általa bérbe vett lakás bérleti díját. Ennek feltétele, hogy a bérléshez ne kapjon költségtérítést, valamint a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja.

1995 CXVII tv. 17 § (5)

 

VÁLTOZÁS 2017. június 20-tól:

Közös tulajdonban álló ingatlan vagy ingó vagyontárgy bérbeadása esetén bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján figyelembe vehető költség. 

1995 CXVII tv. 3. számú melléklet nyitó szövegrésze

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Az ingatlan tulajdonos magánszemély bérbe adja saját tulajdonú lakását 100.000, -Ft-ért, ebből levonhatjuk a 10%-os vélt költséghányadot, ez lesz a jövedelem. Ez lesz az SZJA alap, az adó ennek 15%-a.

Példa egy hónapra vetítve:

Bevétel: 100.000 Ft

Költséghányad: 10%

Bevétel-költség hányad : 100.000,- Ft – 10.000,- Ft = 90.000,- Ft

Az adója (90.000,- Ft x 15%) = 13.500,- Ft/hó

Jövedelem: adóalap-adó= 100.000 – 13.500 = 86.500,- Ft

Adócsökkentő tényező lehet még a családi adókedvezmény, amire a X-es pontban térünk ki. Adócsökkentő tényezőként lehet még elszámolni a VII. pontban említett bérbe vett ingatlan bérleti díját.

 

IX. Egészségügyi hozzájárulás (EHO)

2018-tól az ingatlan bérbeadás után nem kell EHO-t fizetni!

 

X. Családi adókedvezmény

A családi adókedvezmény 2011-től, az összevont jövedelem-adózás szabályaiból adódóan az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után is elszámolható.

A családi kedvezmény – az eltartottak lélekszámától függően – kedvezményezett eltartottanként és jogosultsági hónaponként

• a) 1 eltartott esetén 66 670 Ft/év,
• b) 2 eltartott esetén 266.660 Ft/év,
• c) 3 eltartott esetén 660 000 Ft/év
• d) 4 eltartott esetén 880.000 Ft/év,
• e) 5 eltartott esetén 1.100.000 Ft/év,

akkor is, ha az adózó a 90%-os adózást választja és akkor is, ha a tételes elszámolást. (Az EHO alapja továbbra is a 90%.)

Az a bérbeadó ingatlantulajdonos, akinek van munkaviszonyból származó jövedelme, munkáltatójától kérheti a családi adókedvezmény érvényesítését a NAV oldaláról letölthető formanyomtatvány benyújtásával. Amennyiben magasabb családi kedvezményre jogosult, mint a munkaviszonyból származó jövedelme, akkor élhet a megosztással és az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemét csökkentheti a családi kedvezmény fennmaradó összegével.

A családi kedvezmény megosztható a szülők között, ha az érintettek így döntenek, akkor a jogosultaknak közösen kell megtenniük a nyilatkozatot. A családi kedvezményt év végén az adóbevallásban az adóelőlegnél történő megosztástól függetlenül lehet megosztani, vagyis akkor a jogosultak újra eldönthetik, hogy melyikük veszi azt figyelembe, illetve hogyan osztják meg egymás között. A gyerekenként járó kedvezményt mindegy hogyan osztják meg, az optimális esetet kell kihasználni.

A törvény azt tekinti alapesetnek, hogy a családi kedvezményt az a szülő kapja, aki jogosult a gyereke utáni családi pótlékra. De akár házasságban, akár élettársi viszonyban él ez a szülő, a családi kedvezményt partnere is kihasználhatja. A gyerek utáni kedvezményt csak egyszer lehet igénybe venni.

Azt is megengedi a törvény, hogy a családi kedvezményt a házastársak, élettársak egymás között tetszőleges arányban megosszák. Vagyis járható út az is egy kétgyerekes házasságban élő szülőnél, hogy az anya az egyik gyerek után, az apa a másik gyerek után kéri a családi kedvezmény érvényesítését. Sőt, a gyerekek a családi kedvezmény tekintetében tetszőlegesen "darabolhatók", vagyis a kétgyerekes szülő k megtehetik, hogy az anya "fél gyerek" után, az apa pedig "másfél" gyerek után veszi igénybe az adómérséklő lehetőséget. A tetszőleges arányú megosztásnak akkor van értelme, ha így tudják a maximumot kihozni a lehetőségből a szülők, ha így tudják a legtöbb adót megspórolni.

 

Tisztelt Ügyfelünk!

Bízunk benne, hogy az adózás útvesztőiben tudtunk némi támogatást nyújtani és a lényeges kérdésekre rávilágítani.

Fenti összefoglalónk tájékoztató jellegű, minden esetben kérjék ki könyvelőjük, adótanácsadójuk véleményét is.